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各种增加客户实际使用面积方法研究

2020-05-19 14:49:07

       一、 相关概念
       1、 套型建筑面积:(广州的房价计算)
       套型建筑面积,即商品房的建筑面积,也叫分户建筑面积,通常称建筑面积。
       套型建筑面积=套内建筑面积+公摊面积
       2、套内建筑面积:(顺德的房价计算)
       套内建筑面积是房屋按单元计算的建筑面积,为单元门内范围的建筑面积,通常称为实用面积或套内面积。
       套内建筑面积=套内实用面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
       3、公摊面积:
       公摊面积即分摊的公用建筑面积,是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。
       公用建筑的面积也叫共有建筑面积,是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋公用部分的建筑面积。
       共有建筑面积的内容包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。
       共有建筑面积还包括套与公共建筑空间之间分隔墙,以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。
       独立使用的地下室、车棚、车库、为多栋服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
       4、实用率(购房户型图)
       实用率即得房率。
       实用率=套内建筑面积 / 套型建筑面积
       5、使用率
       使用率即套内使用面积系数
       使用率=套内使用面积 / 套型建筑面积
       6、容积率
       《民用建筑设计通则》GB 50352—2005:在一定范围内,建筑面积总和与用地面积的比值。(容积率主要反映用地的开发强度,由城市规划确定。通常“建筑面积总和”指地上部分建筑面积总和,“用地面积”指详细规划确定的一定用地范围内的面积;但国内有个别城市,根据当地具体情况,是以地上和地下的建筑面积总和来计算的。地面架空层是否计人总建筑面积,按各地区规划行政主管部门的规定办理。)
       广州市的要求是地下正负零以下车库和设备房不计入容积率面积,其余计入。
       7、赠送面积
       所谓“赠送面积”指的是钻“面积计算规范”的空子,将可以不计入建筑面积的套内平面面积,“赠送”给住宅买家。
       “赠送面积”到底有什么意义呢?我们可以通过一个简单的例子来理解:
       假定某块10万平方的住宅用地,当地的规划部门批出的2.0的容积率,则该地块的建筑面积为20万平方。假设全部建成100平方一套的户型,当地房屋均价为5000元/平方,每平方开发成本为4000元/平方(其中建安成本为2000元/平方),有以下两种情况:
       1)如果按正常情况开发,可以开发出2000套住房,那么:
       其它开发成本:Q1=2000*20=40000万
       建安成本:Q2=2000*20=40000万
       总开发成本:Q3=40000+40000=80000万
       利润:Q4=(5000-4000)*20 = 20000万;
       总销售款:Q5=5000*20=100000万
       购房者一套房的成本:Q6=5000*100=50万;
       购房者每平方单价:V=500000/100=5000元/平方
       2)如果采用“赠送面积”的方法,假设“赠送面积”为建筑面积的10%(20%、30%)计算,同样按2000套住房计算,那么
       其它开发成本:Q1=2000*20=40000万
       建安成本:Q2=2000*20*1.1=44000万(48000万、52000万)
       总开发成本:Q3=40000+44000=84000万(88000万、92000万)
       a)当保证总利润:Q4 = 20000万,总销售款为:
       Q5=84000+20000=104000万(108000万、112000万)
       购房者一套房的成本:Q6=104000/2000=52万;(54万、56万)
       购房者每平方单价:V=520000/100=5200元/平方(5400元/平方、5600元/平方)
       当赠送面积为10%时,购房单价上升率为(5200-5000)/5000=4%
       当赠送面积为20%时,购房单价上升率为(5400-5000)/5000=8%
       当赠送面积为30%时,购房单价上升率为(5600-5000)/5000=12%
       b)当赠送面积全额转换为建筑面积,总销售款为:
       Q5=5000*1.1*20=110000万(120000万、130000万)
       总利润Q4=110000 – 84000 = 26000万(32000万、38000万)
       当赠送面积为10%时,利润上升率为(26000-20000)/20000=30%
       当赠送面积为20%时,利润上升率为(32000-20000)/20000=60%
       当赠送面积为30%时,利润上升率为(38000-20000)/20000=90%
       从上面的这个例子,我们不难看出:
       a的情况:当增加“赠送面积”时,如果考虑总利润不增加时,“赠送面积”相当于降低每平方的购房单价;
       b的情况:当增加“赠送面积”时,如果考虑赠送面积折算入建筑面积时,“赠送面积”可以大幅增加总利润;
       以上两种情况实际是两个极端情况,在实际工程中一般是介于两者中间,即总利润增加又给予购房者相应的实惠。“赠送面积”实际是增加了规划局批的“容积率”,同时也是变相减少了地价。
       8、在设计中使用“赠送面积”方案时,我们应依据的规范和条文:
       1)《房产测量规范》  GB/T 17996.1 — 2000
       2)《建筑工程建筑面积计算规范》  GB/T 50353 — 2005
       3)当地建设局、规划局或房管局制定的相关“房屋建筑面积计算规则”  〉〉地下室合理车位宽度研究
       二、 计算一半建筑面积的范围(GB/T 50353 — 2005)
       1、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等,层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。(说明:如遇建筑物屋顶的楼梯间是坡屋顶,应按坡屋顶的相关条文计算面积。)
       2、设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物,应按其底板面的外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。
       (注意:设有围护结构不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物是指向建筑物外倾斜的墙体,若遇有向建筑物内倾斜的墙体,应视为坡屋顶,应按坡屋顶有关条文计算面积。)
      3、有永久性顶盖的室外楼梯,应按各层水平投影面积的一半计算。
       (注意:室外楼梯,最上层楼梯无永久性顶盖,或不能完全遮盖楼梯的雨篷,上层楼梯不计算面积,上层楼梯可视为下层楼梯的永久性顶盖,下层楼梯应计算面积。)
       4、建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。
       (注意:建筑物的阳台,不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算。)
       5、利用坡屋顶内空间时净高超过2.1m的部位应计算全面积,净高在1.2~2.1m的部位应计算1/2面积,净高不足1.2m的部位不应计算面积。
       (说明:该处“净高”指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离)
       6、地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等),包括相应的有永久性顶盖的出人口,应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。
       (说明:地下室、半地下室应以其外墙上口外边线所围水平面积计算。原计算规则规定按地下室、半地下室上口外墙外围水平面积计算,文字上不甚严密,“上口外墙”容易理解为地下室、半地下室的上一层建筑的外墙。由于上一层建筑外墙与地下室墙的中心线不一定完全重叠,多数情况是凸出或凹进地下室外墙中心线。)
       7、坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层,设计加以利用并有围护结构的,层高在2.20m及以上的部位应计算全面积;层高不足2.20m的部位应计算1/2面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层,应按其利用部位水平面积的1/2计算;设计不利用的深基础架空层、坡地吊脚架空层、多层建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间不应计算面积。
       8、建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。
       9、有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等,应按其顶盖水平投影面积的1/2计算。
       (说明:本条所称“场馆”实质上是指“场”(如:足球场、网球场等)看台上有永久性顶盖部分。“馆”应是有永久性顶盖和围护结构的,应按单层或多层建筑相关规定计算面积。)
       三、 不计算建筑面积的范围(GB/T 50353 — 2005)
       1、建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)。
       2、建筑物内的设备管道夹层。
       3、屋顶水箱、花架、凉棚。
       4、露台、露天游泳池。
       5、勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。
       (说明:突出墙外的勒脚、附墙柱垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊等均不属于建筑结构,不应计算建筑面积。)
       6、无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。
       7、自动扶梯、自动人行道。
       (说明:自动扶梯(斜步道滚梯),除两端固定在楼层板或梁之外,扶梯本身属于设备,为此扶梯不宜计算建筑面积。水平步道(滚梯)属于安装在楼板上的设备,不应单独计算建筑面积。)
       8、独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。

       四、 增加套内可用空间的实用方法

       1、建设高度为2.2m以下的地下室或半地下室
       地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。
       半地下室:房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者为半地下室。
       目的:该情况下建筑面积可按一半考虑。(也可全不计算面积)
       《房产测量规范》  GB/T 17996.1 — 2000:
       8.2.3不计算建筑面积的范围
       a)层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。
       《建筑工程建筑面积计算规范》  GB/T 50353 — 2005:
       3.0.5地下室、半地下室(车间、商店、车站、车库、仓库等),包括相应的有永久性顶盖的出人口,应按其外墙上口(不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙)外边线所围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。
       说明:该类场所可以给业主做储藏、音乐、健身使用。当该地下室、半地下室做为首层住宅的辅助用房,该类可不计入建筑面积。
 
       实施措施:地下室、半地下室做夹层或填充,上层净高小于2.2m,装修时可打通上下。



       实例:万科城、万科东海岸、第五园
       2、送飘窗
       飘窗:为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。种类包括“低台凸窗”、“落地凸窗”、“可拆卸凸窗”和“可打掉步入式凸窗梁”。
       目的:可以将飘窗赠送给业主,飘窗是不计算建筑面积。
       说明:a、当外飘窗(凸窗)的面积从窗台面计起,达到2.2m的,有些地区是应计入建筑面积的,所以飘窗净高最好小于2.2m。
        b、低台凸窗和落地凸窗:是把带窗外墙向外推移,把窗台放到最低,做成大玻璃窗,这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积,只要凸窗部分层高不超过2.2米,便可有效“偷”到面积。但客户装修时,这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高,加上打掉的那部分“低台”,凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法,使得房屋的空间更舒适,有效地内部空间结合起来。
       c、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁:和上面提到的“凸窗”相比,这里多了两个字眼,一个是“可拆卸”,一个是“可打掉”。故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁,使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后,这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉,使原本2.2米的层高变成2.8米,与正常房屋层高一致。极致做法:在屋内做一道假梁,将部分空间隔成两层,下层空间不超过2.2米,上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候,购房者可以将故意设计的那道假梁打掉,使得房屋空间变大。(注意要点:假梁、保温、隔热)
实施措施:层高小于2.2m的夹层、插层、地下室、半地下室.不计算建筑面积。 



       实例:绿洲丰和、桂芳园、城市主场
       3、送露台
       露台:一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台,由于它面积一般均较大,上边又没有屋顶,所以称作露台。
       底层露台:在底层与道路之间围出来的小花园(天井)
       目的:可以将露台赠送给业主,从而促进底、顶层住宅的销售。
       说明:a、业主在接收露台之后可能需要将露台搭建起来使用,前期就要和物业管理公司统一口径和搭建方式、颜色、材料等,使物业的外观不受破坏。b、如今流行一种挑高阳台(错层阳台、空中花园)的设计,即一栋房屋的奇数层凸阳台和偶数层凸阳台错开设置,这时的下一层阳台的上盖高度超过一个楼层,则该阳台视为露台而不计算建筑面积。如果存在重叠部分,当重叠部分的长度大于0.6米的,按重叠部分的一半计算阳台建筑面积;当重叠部分的长度不大于0.6米时,该阳台视为无盖,不计建筑面积。
       c、争论点:在GBT50353-2005附带的条文说明里有这么一句:"3.0.3 多层建筑物的建筑面积应按不同的层高分别计算。层高是指上下两层楼面结构标高之间的垂直距离。"层的定义很明确,如果我们算一层的阳台,就要看上一层是否有顶盖,而上一层是哪一层呢?就结构来说当然是二层,二层的阳台位置自然无顶盖;但撇开结构,从一层阳台看上去,三层的阳台确实又是可以充当一层阳台的顶盖.
       (优点:该处阳台不计入建筑面积;采光好及空间高。缺点:较难保障个人隐私和安全;设计较复杂)实施措施:两层通高阳台、露台、突出小于0.6m的阳台不计算建筑面积;阳台顶盖高度大于或等于两个标准层高度,该阳台不计算建筑面积。〉〉地下室合理车位宽度研究(续) 



       实例:中央悦城、西岸官邸、鸣翠居
       4、阳光房
       阳光房:阳光房俗称玻璃房,阳光房可以搭建在复式楼的露台,一楼的私人花园,楼宇的顶层,私人别墅等地。
实施措施:参照露台设计,在露台上加设玻璃。
       实例:万科城市风景
       5、设置大入户花园、大阳台和空中花园
       入户花园:入户花园属于阳台范畴,只要不封闭就只计算一半建筑面积。
       目的:该情况下建筑面积可按一半考虑。
       说明:a、入户花园更接近室内空间,可兼具玄关、会客、绿化、休闲、健身等功能,其还具有改善通风、采光的作用。
       b、优点:计算一半面积、花园入户
       缺点:装修麻烦、卫生难处理、较难改造
       实施措施:名义上定义为阳台,由业主自己更改使用功能。 



       实例:新天地、万科·金域蓝湾、凤岭春天、左庭右院
       6、增加户内花池、花台
       户内花池:指的是户内的空中花园、阳台上的“花台”、“花池”。
       目的:阳台围护栏外的“花台”、“花池”不计算面积,与阳台连通的“花台”、“花池”参照阳台性质计算建筑面积。(该规定由广州市房地产测绘所、广州城市规划局自动化中心和广州市城市规划勘测设计研究院,分别代表市国土房管和城市规划局就房屋面积计算标准问题作了研究、协调,规定了一些新户型设计的面积计算方法。)
       说明:户内“花台”、“花池”可不计算或综合计算面积,其具体作用可由业主自行修改。
       实施措施:名义上定义为花池、花台,由业主自己更改使用功能。
       实例:瀚林雅筑
       7、设置花架
       目的:花架不计算建筑面积,增加赠送面积。
       说明:优点:增加业主使用空间,避开相应“露台”“空中庭园”等概念。
       缺点:装修需统一安排,各层影响较大。
       实施措施:预先留好“花架”,交楼前统一布板。 



       实例:双御雅轩
       设置空中连廊
       空中连廊:连接两个单元之间的空中过道。
       目的:无顶盖的架空走廊不计算面积,增加赠送面积。
       说明:优点:该连廊可以使业主多出一部分空间。业主即可以分隔开,做为私人空间;也可以做为空中院馆,供业主使用。
       缺点:私密性较差、安全性较差
       8、顶层设置坡屋顶阁楼
       坡屋顶:排水坡度一般大于10%的屋顶。
       阁楼:位于自然层内,利用房屋内的上部空间或人字屋架添、加建的使用面积不足该层面积的暗楼,不计层次。
       目的:利用坡屋顶内空间,净高超过2.1m的部位计算全面积,净高在1.2~2.1m的部位计算1/2面积,净高不足1.2m的部位不计算面积。增加业主使用空间。
       说明:由于斜屋顶使用范围有限,可以做为促销方式。 



       9、加大层高以扩大使用空间

       目的:加大层高的目的是为做夹层或复式住宅。增加业主使用空间。
       说明:a、挑高房是利用“层高”赠送面积的一种,但由于规划中每个项目均有总限高,在将房屋层高做大的同时意味着整个项目的建筑面积可能减少。所以挑高房源的单价往往也更高。
       b、优点:增加业主使用空间、功能分区清晰、增加情趣
       缺点:不适合家中有老人、小孩的家庭;不适合向往舒适度较高的人群。在限高的情况下,减少建筑面积,单价较高,同时在消防要求上很难达标,许多地方都已经禁止这种设计。
       c、小复式房始终是市场补充产品或边缘产品,而不能成为主流产品。
       实施措施:提高层高至,装修做夹层,如,层高4.8m,分为2.6m,2.2m两层。 



       实例:雅居蓝湾
       10、送夹层
       目的:夹层的层高低于2.2米,可以不计算建筑面积。
       具体做法:客厅设计成3.9-4米,标准层高2.8-3米,夹层一般为2.15-2.19米。标准层和夹层不在同一水平位置上,内部通过楼梯连接。夹层处于两个标准层之间,一般来说,如果一层4户,就两层的夹层处于标准层下面,另两层的夹层在标准层的上面;一层两户就奇数层的夹层在标准层的上面,偶数层的夹层在标准层的下面,同时夹层在标准层下面的一般客厅、夹层、标准层不在同一水平面上,形成三错层的格局。
       说明:赠送较为理想,但受产品类型限制,运用范围不广。
       实施措施:复 式住宅公共空间两层通高,装修分两层。 



       实例:万科“17英里” 、深圳星河丹堤。
       11、共享梯厅
       目的:电梯厅花园由两层高露台组成,即每两层电梯厅均有一个近30—40平方米的露台,形成了可供两层业主共同使用梯厅花园。
       说明:使用不方便,私密性不强
       实施措施:通过电梯双向开启,使公共电梯厅成为私家电梯厅 



       实例:金众“香诗美林”
       12、可延展客厅
       可延展客厅:将原设计的两户之间的管道井面积,两家各分一半
       目的:增加户内面积,规避相关90平方的政策。
       说明:增加面积有限,效果不明显
       实例:新天地
       13、将空调机安放处变生活阳台
       空调机安放处:在一些楼盘的设计中,为了能给客户实惠,往往可以多设计出一个或者两个空调外机安放处,或将其层高控制在2.2米以内,或在顶上做一个假梁,使得这个空调机安放处可以装修成为一个生活阳台。
       目的:将空调机安放处改为生活阳台,虽只能“偷”得1~2m2左右的面积,但积少成多。
       说明:由于会影响立面,所以目前应用较少。 



       实例:北京印象
       14、首层花园
       实施措施:首层做庭院赠送。 



       实例:万科·城市风景、万科城
 
       注意:由于各个地方的面积计算规则不一样,请务必根据当地计算规则进行设计。
       《物权法》第七十条规定:业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
       五、各种增加套内面积方法汇总 




       六、结语
       “赠送面积”的设计手法,对超大面积的豪宅(大于300平方)并非必需,但对一般户型住宅却是非常之必要,特别是小户型住宅。试想,如果你买的是60 平方米的两房两厅户型,享受到的是80 平方米的住房,该是觉得有多爽。国家税收是按照合同总价核定的,所以“赠送面积”对国家税收应该没有影响。如果说有影响的话,只是国家征收的补交楼面地价款少了;如果是拍卖地,则由于拍卖地一般是按照总价拍卖的,因此对拍卖地而言,国家也没有损失。
       而业主得到的益处,除了居家环境更加宽敞外,由于管理费是按建筑面积核计的,“赠送面积”部分的管理费可以节省。我们在设计过程中不能一味增加“赠送面积”,而应该充分考虑其合理性,这样才能更有效的增加项目的竞争力。

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