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房地产成本优化之粗识--施工图设计篇

2020-08-04 07:27:01

       之前大致总结了规划设计阶段的优化点,规划设计主要在户型及其配比、路网布置、建筑体形方面会影响造价,而将规划设计落地的施工图设计,则是进一步将未来的工程成本水平进一步锁定,通过对标学习及工作整理,施工图优化主要原则就是尽量减少隐性成本,根据营销输出的客户敏感点有针对性的调增及调减显性成本。施工图设计阶段的成本优化有如下几个部分。〉〉郑州出台政府购买施工图审查服务细则
       1、地基工程设计优化
       关注地勘,特别关注地基承载力数据确定,有前瞻性根据初勘报告预计基础形式。
       注重基础类型比选,灌注桩、人工挖孔桩、预应力管桩,以及确定桩类型后不同桩径的确定,只要设计安全要求达到,成本肯定越优越好。
       注重单桩承载力取值,取值越高,桩数越少,优化桩长、桩径和合理配筋,注意控制抗浮桩、抗浮锚杆的设计。


房地产成本优化-房地产成本优化之粗识--施工图设计篇


       2、基坑支护优化
       常见的基坑支护方式:自然放坡喷锚、土钉、喷锚支护、护壁桩支护、地下连续墙。任何一个基坑支护工程都是各种方式的组合,在确保项目安全的前提下,选择成本最优的组合。
       注重降水工程,其主要的决定因素是对地下水量的判断,地下水量与降水工程费用成正比。
       在招标的过程中,可以在本身已经优化的方案的基础上进行方案比选招标,借助承包商的专业能力进一步优化,往往结果会有意外惊喜。
       3、建筑结构指标
       规划方案阶段已确定了大体的框架,施工图设计时根据较优的结构指标给设计公司下设计任务书,便可对土建成本进行控制,在设计图纸出来后,还需要注意建造做法的优化,不同的地域建造做法无法统一,确保不少做也不多做就好。〉〉取消施工图审后,如何有效应对工程质量风险
       4、消防优化
       尽量利用建筑墙体设置防火墙,减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法合理设置防火分区,减少消防水幕喷淋系统的设置。消防控制回路的设置影响到电缆的长度,应科学合理的设置。通风、排烟管道选用形式(如镀锌铁皮风道、玻璃钢风道)等进行成本对比分析。
       5、门窗、栏杆及百叶优化
       严控窗地比,门窗面积越大意味着能量损耗越大,越难以满足节能要求,有些项目的高层已控制在0.17内。
注重节能计算,计算中各种材料的热传导系数有一定取值范围,取值不同计算结果会有很大的差异,需对设计院节能计算书的系数进行核实,以免因取值问题造成节能方案的选择错误。
       注重门窗选型,门窗种类很多,譬如塑钢窗、铝合金门窗、断桥铝合金门窗、木铝复合门窗、系统窗等,应根据项目定位,竞争楼盘的具体情况进行设计,对于不敏感的公共区域可优化为塑钢窗。在满足采光通风要求的前提下,应避免门窗面积过大及窗型过多过小,同时应减少窗内分隔、减少开启扇数量。门窗五金件应选用与项目定位匹配的品牌。通过减少型材截面尺寸来降低门窗型材含量,从而降低成本。
       对于栏杆百叶而言,应控制断面尺寸,型材的厚度及型号,且应尽量降低密度从而减少材料用量。
       6、道路优化
       道路基层设计满足使用即可,尽量避免基层配筋。道路面层一般采用单层中粒式沥青面层,不考虑粗粒加细粒的面层做法,厚度4公分即可。〉〉地库停车位基本尺寸
       7、景观优化
       严控软硬比,且同时提供设计单位景观成本作为设计控制参考。
       铺装材料及树种尽量本地化,铺装材料减少石材用量,多选用PC砖、烧结砖或透水砖等,避免大面积使用花岗岩等贵重材料,植物选择本地常用、易成活、养护费用低的种类。
       根据不同位置合理确定石材厚度,一般情况:压顶50mm厚;非行车道20mm厚(荔枝面30mm厚);行车道地面30-50mm厚;里面20mm厚;楼梯及台阶踢面20mm、踏面20-30mm厚。
       景观构筑物主要包括景观桥、墙、亭、台、廊、雕塑等,造价往往较高,应严控数量及体形。

       〉〉结构设计优化方面及误解

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