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强排设计方案怎么做

2020-10-23 08:09:15

       强排设计一旦无法实施,极有可能对测算产生颠覆性影响,甚至造成项目亏损,本着公司经营者的角度出发,是绝不允许测算阶段采用存在重大强排风险的方案。
       强排设计风险无法完全避免,没有风险本身就是个伪命题,设计人员竭尽所能做的,是协同各部门一起尽量规避风险,一定是各部门协同去规避,不能依靠一个部门的单打独斗。
       常规风险排查包括四至看地、复核规范等,较为寻常较为基础,本篇文章作为高级篇,会列举一些相对冷门但同时影响重大的强排设计风险。〉〉强排的概念、强排定义
       1 日照
       风险影响:直接影响规划方案报批
       难点辨析:
       1. 场地周边建筑物CAD
       日照分析需包含场地周边160米范围或要求计算的日照辐射范围内的建筑CAD图纸,需带有建筑标高、层数或建筑高度等信息。
       着重排查日照分析范围内,是否存在以下情况:
       (1) 住宅用地(若为安置房可能无土地出让记录)已有报建图纸或地块有日照权益要求,可能尚未动工建设,看地时有可能是待建设状态。
       (2) 中小学、幼儿园、养老院等有日照要求较高的建设用地,已有报建图纸或地块有日照权益要求,可能尚未动工建设,看地时有可能是待建设状态,无土地出让记录。
       (3) 周边已建住宅不满足日照要求,项目新建后不得恶化原有日照情况。
       2. 日照规范
       (1) 明确日照规范的适用范围,省/市/经济开发区/旧城区等。
       (2) 明确强排地块所属日照规范规定的类型,大城市/中小城市/县等,I类/II类/III类等。
       (3) 新规范出台期间,明确旧规范关门时间,如在X月X日之前完成X阶段(土地出让/立项/报规等)按旧规范执行。〉〉某地下车库工程深基坑支护的设计与施工
       3. 日照标准
       通常由当地规划局或日照单位根据省/市日照规范确定日照标准,但常有可能比规范更严!
       须由规划局或日照单位明确日照要求和日照计算方式,日照易有纠纷地块最好能取得规划领导的认可。常见争议点:
       (1) 日照以阳台内缘还是阳台外缘计算,计算结果可能会有微小差别。
       (2) 自建房首层是否计入日照计算范围,自建民居群日照往往原本就不通过,首层多为大厅、停车、储藏功能,规划可能认定为非居住空间不计入日照,利于开发商,也可能要求不得恶化原日照,强制计入,十分不利于新建项目。
       (3) 自建房受影响后满足规范要求还是不影响所有房间,以“保证三居室住宅至少一居室、四居室以上住宅至少两居室满足大寒日2小时日照”为例,3层自建房为一套住宅,若大寒日1层日照1小时30分,2、3层各有2个居室日照2小时30分,那么规划可能会两种意见:a.1层日照不满足规范,不得恶化,不得减少一分钟日照时间,2、3层保证2小时及以上;b.居室数大于4,保证2居室2小时日照,那么新建项目保证任意2个居室日照即算通过。
       4. 日照权益
       (1) 不得影响强排地块北侧相邻地块日照情况,起算点通常为红线或红线起低多层退线。
       (2) 地块北侧相邻用地性质未确定,为保证公平,可能要求两个地块退距相等,造成地块北侧退让高于红线退让要求。


强排设计方案-强排设计方案风险-强排设计方案流程-强排设计方案做法


       2 覆土深度
       风险影响:直接影响地下室荷载、开挖深度、回填土方,从而影响成本和工期
       难点辨析:
       (1) 由省规/市规/绿地规范直接规定覆土深度,或不同覆土深度折算绿地率方式,全高层项目可通过计算绿地面积,可划定部分面积覆土深度薄一些,降低成本,高低配项目绿地率较紧张,建议按全计入绿地率的覆土深度执行。
       (2) 省规/市规/绿地规范已有覆土深度规定,但同时有海绵城市要求,应从严遵循。
       3 地面停车比例
       风险影响:直接影响地库面积,从而影响成本
       难点辨析:
       (1) 省规/市规是否有明确上限要求,有明文规定风险最小。
       (2) 当地是否有抽屉文件要求,通过拓展和政府人员摸排。
       (3) 无法从以上两种途径得知,对比同区块项目停车比例,参考落地项目配置。
       4 建筑限高、限低
       风险影响:直接影响建筑层数,从而影响货值
       难点辨析:
       限高的特殊情况有航空/气象限高,限海拔高度2种情况:
       (1) 航空/气象限高:建筑最高点不可超过限高,塔吊是否能超限高需征求相关部门意见。
       (2) 限海拔高度:通常是出于城市重点地带天际线的要求,需明确限高计算到结构层还是建筑最高点,这种情况对建筑屋顶形式可能也有要求。〉〉高层剪力墙住宅结构优化设计
       限低:
       (1) 明确不能高低配,明确限低高度或层数。
       (2) 规划条件没有说明,但规划审批不通过低层或XX层数以下。
       5 公建配套
       风险影响:直接影响货值
       难点辨析:
       (1) 公建配套面积要求指计容面积(建筑面积)还是实用面积(套内面积),若要求为实用面积,应加上公摊得出建筑面积计入指标。
       (2) 配套配电房是否可以设置在地下,可在供电局咨询,宜在地上预留。
       (3) 在出让条件中未有规定建设社区幼托、中小学、文化中心、活动中心等公建,但在规范中规定xx千人/xx户数/xx面积以上项目需配建XX公建。增设学校利好项目,但由于前期未纳入测算,经营预期偏差大。

       〉〉强排方案设计目的及要求

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